買替えで3,000万円控除と住宅ローン控除どっちを取る？
お子様の成長、定年退職、コロナ禍によるテレワークの浸透等々の理由で、お住まいを買い替えられるという方も多いと思います。
こうした中、よくあるご相談が、マイホームを売却した時に出た利益（譲渡所得）に対してかかる税金を抑えた方がいいのか、新しく取得する住宅を購入する場合に住宅ローン控除を使った方が良いのかというご質問です。
この二つは、併用することができないため、慎重に検討する必要があります。
【コラムニスト】
不動産コンサルタント 黒田健一
●マイホーム売却時の3,000万円特別控除って何？
昨今は地価の上昇に伴って、マイホームを売却した際に利益が出るということがあります。そうした場合は、その利益に対して税金（譲渡所得税）がかかります。
＜譲渡所得税の計算式＞
譲渡所得（利益）＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得税＝譲渡所得（利益）×税率
つまり、売却価格から、購入価格と諸経費を引いたものが利益ということですね。
この譲渡所得（利益）に税率をかけたものが「譲渡所得税」となりますが、これが所有期間によって変わります。
（※下図参照）
不動産を売却して得られた利益に対してかかる「譲渡所得税」には、税金の負担を軽くするための特例があります。
マイホームの買い替えという観点においては下記の３点を押さえておけば大丈夫です。
（1）3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売却して得た譲渡所得（利益）については、3,000万円まで所有期間に関わらず税金がかかりません。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と言います。
（2)10年超所有軽減税率の特例 ※(1)と併用可
マイホームに10年より長く住んでいた場合、譲渡所得（利益）が6,000万円までの部分の税率が14.21%に軽減されます。
例えば、10年以上住んでいたマイホームを売却した利益が4,000万円出た場合、3,000万円までは(1)の特例で税金がかかりませんが、それを超えた1,000万円に対し、通常だと20.315%かかる税率が14.21%で良いということですね。
（3）特定の居住用財産の買換え特例 ※(1)や(2)と併用不可
特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。（譲渡益が非課税となるわけではありません。）
これを、「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。
例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い替えた場合、通常は4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例を使った場合、売却した時には課税されず、買い換えたマイホームを将来譲渡する時まで課税が繰り延べられます。
6,000万円で新しく買ったマイホームを将来、7,000万円で売却した場合、差額の1,000ではなく、繰り延べしていた譲渡益4,000万円＋1,000万円＝5,000万円に対し課税されるわけです。新しく買ったマイホームが将来値下がりする時には良いかもしれませんが、この特例を使う際にはよく考えた方が良いかもしれませんね。