住宅ローン返済中だけど、買い替えたい？
お住まいを購入された方は、いつか住み替えを経験される時が来るかもしれません。
ご家族構成の変化や、ライフスタイル、価値観などの変化によって、住宅ローンを返済中に住み替えを考える方も多いですので、買い替えの方法と流れについて少し整理しておきましょう。
【コラムニスト】
不動産コンサルタント 黒田健一
●買い替えの方法には２パターンある
住宅ローンを返済している途中で買い替えを考えられる場合、
（1）新居が見つかる前に、今住んでいるご自宅を売却する（売り先行）
（2）新居をご成約された後に、今住んでいるご自宅を売却する（買い先行）
のどちらかを選んで進めていくことになります。
それぞれにメリットとデメリットがありますので、下図にまとめてみました。
ポイントをまとめてみますと・・・
「新たに購入する物件が希望通りのものになるか？」という不安より、「資金計画が成り立つかどうか？」が不安という方は「売り先行」がお勧めです。
逆に、
住宅ローンの審査内定を前提として、「ご自宅を売却できるか？」という不安よりも、「新たに希望通りの物件を購入できるか？」という不安が大きいという方は、「買い先行」がお勧めです。
また、ご家族の状況等により、仮住まいを経由して２回の引っ越しが難しいという場合も、買い先行がお勧めです。
●買い替えの流れ（段取り）を比較
現在のお住まいをご売却するタイミングと、ご新居を成約される順序について、「買い先行」と「売り先行」で比較すると、概ね下記のようになります。
どちらのパターンであっても、まずは初めに行っていただきたいのが「ご自宅の査定」となり、その結果を見て、ご新居となる物件の予算組みを行っていただきます。
このステップが非常に重要なので、少し詳しく下記にご説明いたします。
＜ご自宅の査定＞
１．買い替えの第一歩として、まず「ご自宅がいくらで売れるのか？」を検証します。
２．査定額が出たら、以下の計算式で購入物件（新居）の予算組みを行います。
「売却予想額」－「売却諸経費」－「住宅ローン残債」＝「売却後の手取り金額」
※この段階で売却手取り金額がゼロ以下の場合には、自己資金を追加しても売却を進めるかどうかをご検討いただきます。
３．既存の住宅ローンを加味せず、ご自身の借入限度額を計算します。
４．次に既存住宅ローンを含めたご自身の借入限度額を計算し、
「自己資金」＋「借入限度額」＝「諸経費込みの予算」
を算出します。
※お客様の借入限度額の計算は、ご収入や年齢、ご職業、自己資金、ご自宅の担保余力等によって大きく変動します。
上記の「４」で算出された「諸経費込みの予算」で、ご希望の物件が購入できるのかを検証し、ご予算を増やす必要があれば、売却手取り金額を加算する必要があり、この時点で「買い先行」のパターンを選択することは難しくなります。
また、借入限度額は「銀行が貸してくれる限度額」ではなく、皆様それぞれのライフプランと照らし合わせて、ご自身にとって無理のない計画を立てる必要がありますので、ファイナンシャルプランナーの方にも相談して決めると良いでしょう。
また、「１」の査定額の算出についても、複数の業者で見積もりを出した方が良いでしょう。先日のコラム「高預かりに気を付けて！売却時に知っておくべきこと」も合わせてご一読ください。